2014年房地产市场形势报告会

家园网直播员：

房地产市场形势报告会，为安徽一、二级房地产开发企业的行业品牌会议。本次座谈会特邀请国家住建部政策研究中心秦虹主任、有关部门、研究机构的领导专家学者学者出席。会议将从政策、财政、税收、金融等各方面解读和分析2014房地产市场形势，把脉十八届三中全会后房地产发展趋势，同时邀请我省知名房地产开发企业领导从企业角度分享应对市场的判断和应对市场的经验。

家园网直播员：

为认真学习贯彻党的十八届三中全会精神，帮助各地房地产开发主管部门和有关房地产开发企业全面了解当前宏观经济和房地产市场形势，准确把握房地产市场发展趋势及走向，由安徽省房地产业协会主办，安徽省房协房地产开发专业委员会、合肥中至信信息咨询服务有限公司承办的“2014年房地产市场形势报告会暨安徽一、二级房地产开发企业座谈会”于4月20日在合肥稻香楼宾馆召开。

家园网直播员：

房地产市场形势报告会，为安徽一、二级房地产开发企业的行业品牌会议。本次座谈会特邀请国家住建部政策研究中心秦虹主任、有关部门、研究机构的领导专家学者学者出席。会议将从政策、财政、税收、金融等各方面解读和分析2014房地产市场形势，把脉十八届三中全会后房地产发展趋势，同时邀请我省知名房地产开发企业领导从企业角度分享应对市场的判断和应对市场的经验。
　　　

家园网直播员：

合肥家园网现已到达合肥稻香楼宾馆活动现场，家园网直播员将为大家做全程直播，敬请关注！下面为您介绍本次活动的演讲嘉宾。

家园网直播员：

秦虹，中华人民共和国住房和城乡建设部政策研究中心主任，研究员，兼任中国社会科学院研究生院城乡建设经济系副主任、教授；享受国务院颁发政府特殊津贴的专家。国务院颁发政府特殊津贴的专家，自1988年起从事城市建设投融资、住房与房地产政策与理论研究工作。主持国家部委及地方有关科研项目40多项，及多项国际合作项目； 2008年赴美，在世界银行做访问学者；曾获国家“九五”科技攻关与国家重大科技产业工程项目科研突出成果奖和个人先进奖，2008、2010年华厦建设科技进步三等奖等。在城乡建设研究领域富有经验并具广泛影响。

家园网直播员：

吴劲松，现任省发展改革委党组成员、副主任。分管国民经济综合处、高技术产业处、就业和社会保障处，省经济研究院。

家园网直播员：

周文育,安徽省文一集团董事长，2004年弃官从商投身房地产行业，创建安徽瑞泰职业有限公司，现已发展成为以房地产主业突出，建工、餐饮旅游、酒店、物流物业、幼教、电力、传媒等多元化产业并举发展的投资控股公司。

家园网直播员：

李煜，绿地集团安徽省事业部副主任，2007年加入中国致共党，第十二、十三届上海市普陀区政协委员、区委原，2004年加盟绿地集团，先后任绿地集团装饰景观总监、技术管理产品研发部总经理助理、酒店及旅游地产中心总经理。

家园网直播员：王波， 深圳市同致行物业顾问有限公司董事长，中国房地产估价与房地产经纪人学会副会长。

家园网直播员：活动即将开始，嘉宾已经开始就坐。

家园网直播员：

主持人李玉华：

各位来宾，各位朋友大家好，欢迎大家莅临2014年房地产市场形势报告会暨安徽一、二级房地产开发企业座谈会现场，请大家把手机调至静音状态，我们的座谈会马上就要开始了，本次座谈会由安徽省房地产协会主办，安徽省房协房地产开发专员委员会、合肥中至信信息咨询服务有限公司承办。我们荣耀邀请到了特邀请国家住建部政策研究中心秦虹主任、安徽省发改委副主任吴劲松、有关部门、研究机构的领导专家学者学者出席、文一集团董事长周文育、绿地集团安徽事业部副总李煜、深圳市同致行物业顾问公司董事长王波做主题演讲。

现在已是2014年第二季度，总体平稳是否能继续维持下去，区域分化会达到什么程度和范围，种种迹象表明2014年的房地产业是更加多变的，多年来政府的工作报告必谈的房地产调控已经淡出，是否意味着已经不再干涉房地产市场？李克强总理提出的分类调控如何实现？地方政府有多少调控房地产的手段和能力？安徽省已经持续10年平稳发展，但2013年也出现了区域分化的现象，2014年时候会持续下去？除了合肥还有哪一地块是安徽房地产企业投资的热土？每个房地产人士都会深深的进行思考。这些困惑和问题都让我们认真的研究分析找出科学答案，组织召开这次会议，特邀了省内外的专家，开发企业的任务共同探讨，为安徽房地产提供有力的帮助。
    第一位演讲的嘉宾是安徽省发改委副主任吴劲松先生。他演讲的主题是关于安徽经济发展的思考，下面我们以热烈的掌声欢迎吴劲松先生上台演讲。

家园网直播员：

安徽省发改委副主任吴劲松：
   很高兴到这里跟大家交流。第一我对房地产市场不会那么透彻。安徽经济发展做一些简单的惠顾，35年时间我省的GDP年年上升，周期在安徽的经济里非常明显，从80年到91年，最高点在84年，到91年水灾，都认为安徽经济是负增长。92年到2000年，真正启动全国2002年，煤价开始上涨，这一轮高峰是在07年。到08年连续5个季度，中央政策刺激周高峰从07年推迟了3年，从2010年连续3年持续回落。蓝色是全国的、绿色是安徽的。
    现在时髦一个词叫问题导向，速度放缓肯定是有问题，三农的问题，生态环保问题，城镇化问题，总是有客观发展阶段的。

家园网直播员：

台下嘉宾认真听讲

家园网直播员：

安徽省发改委副主任吴劲松：

一个省经济水涨船高，随波逐流，一个省很难说跟全国完全一样。一季度GDP比去年一季度还要回落1.2，我们的房地产投资应该讲是全面的回落，我们省16个市当中投资13个市在回落，PPI全国的数据他们比较超前一点，第二个方面我们看投资，投资回落比较大。过去投资在04年到2010年我们持续多少年平均值是33%以上。新开工项目下降26%，预审面积下降了57.8%，后期储备项目不足，这几个指标可能比统计局通过的指标更有说服力。安徽的招商环境过去我们都说我们是投资的洼地，但是最近几年这个情况变了，我们的洼地效应逐步起来，我们已经不再是很明显的洼地，我们的用工成本和其他的差距相比不是特别大。总体来说企业增长21%。
   就业仍是比较紧的，一个用什么眼光看经济。09年国际金融危机，2000万农民工回来，现在是招工难得问题。财政也好就业也好，这几个指标。银行贷款利率还在上升。目前我们银行贷款，一半是房地产企业，这是我们比较担心的问题。去年我省的税收增加了52%和房地产企业相关的税收。银行贷款去年直接的41.2%是贷款给房地产企业，还不包括间接的。银行的表外业务基本上就两个渠道，一个就是房地产企业。房地产投资占20%，增量近25%，房地产整个的消费前景，房地产对整个经济利益非常明显。房地产企业是不是到了底？我就用一个词概括，南冷北热，北方的消费比较多，可能有点虚。现在比较稳健的还是合肥，房地产比较成熟。

家园网直播员：

安徽省发改委副主任吴劲松：

所谓的放缓说到底很简单，就是增长动力不足，一个就是朱镕基的改革红利。世界第一大经济体，扩大消费第一收入，第二实体，第三钱要花掉。GDP增长11.6%，城镇居民可支配收入低了2.3%，如果一年低两年持续低那就有问题了，可支配收入从05年略增加了一点。

家园网直播员：

安徽省发改委副主任吴劲松：

加大环境肯定是要付出成本和代价，两会期间代表团提出了治理污染。土地价格在上涨，带来了很多成本的上升。我省经济增速放缓，原因是什么？工业增长速度放缓，我们目前现在已经变了，煤炭、钢材、有色让是我们的主导产业，能拉动经济增长的主导，现在还有这些主导产业的推出主导行列，这一年长期坚持不懈的抓，不再是煤炭、钢铁这些产业。煤炭跟房地产企业间接关系比较大，直接关系不大。

家园网直播员：

安徽省发改委副主任吴劲松：
   现在的宏观环境宽松，我们就是调整结构，增加动力。那么动力在哪？产业，一个来的产业淘汰不是那么简单，新的产业培育需要更多的人力资源支持，通过改革，通过吸引城镇化实现整个的经济转型，推动产业转型更重要的事培养新兴产业。我们演讲到此结束，谢谢。

家园网直播员：

主持人李玉华：如何结合城镇发展，把房地产产业做大，是值得我们思考的问题，下面我们用热烈的掌声住建部政策研究中心主任秦虹女士为大家演讲.

家园网直播员：

住建部政策研究中心主任秦虹：

今天演讲的内容只要包括三个方面。第一个内容就是对当前房地产市场的认识是怎么看现在的房地产市场？最近，崩盘论舆论呼声很大，很多专家和学者都认为中国房地产市场会面临大幅度的下跌以及崩盘的危险？就此，我想跟大家做一个我的看法和我研究的基本结论。第二方面，和大家交流一下今年2014年房地产政策的判断。第三就是想谈下新兴城镇化对房地产有哪些影响。

家园网直播员：

住建部政策研究中心主任秦虹：
   首先看看今年的房地产市场的认识。我用几个不变，来谈谈我们对今年房地产市场的判断。几个不变是当前住房市场自住行需求很强，与人口结构有关这个结论没有改变。之所以对今年房地产市场出现悲观、崩盘、大跌主要依据就是因为今年的一季度全国商品房销售面积出现了负增长。但是，我们通过对当前房地产市场的研究认为，实际上我们现在住房市场的真实需求、买房住的需求量仍是很大。这和我们人口结构有关系，虽然出现负增长，但是今年第一季度的销售面积和销售额仅次于2013年同期。

家园网直播员：

住建部政策研究中心主任秦虹：
    按照人口结构，去年1600万对登记结婚，年轻人占比比较大，刚性需求大。另外，39-49岁高储蓄人口，创业精神强，对住房改善需求强。目前刚性需求枪，高储蓄人口多，目前我们正处于两个人口高峰期。14年住房需求依然很大，我们对房地产市场依然有信心。尽管杭州等地房价调整，但是销售量好。北上广与去年同比房价上涨超过20%。全国7个大中城市房价上涨没有超过10%，去年657个城市房价同比上涨没有超过7%，还有部分城市房价下跌，市场出现分化，其根本原因是人口不均衡流动。

强大的中小城市人口向一线城市流动，是北京等一线城市住房需求大的主要原因。北京需要新增25万套住房才能满足新增就业人口的需求，但是北京每年新增10万套住房，远远不能满足需求。今年这样的格局没变，全国住宅存量很高，城市分化依然存在。这不仅是一线城市在分化，二三线城市也是。

家园网直播员：

住建部政策研究中心主任秦虹：
      第二个不变，货币政策对房地产市场的影响不变。今年的货币政策不会紧也不会松，央行数据显示货币总量很多，但是企业却觉得钱不够用，这是矛盾的。货币政策不能松，是因为7.5%经济增长速度，CPI不能高于3.5是经济增长底线要求，不能紧，是因为市场投资需要钱。

家园网直播员：

住建部政策研究中心主任秦虹：

今年值得关注的两个变化，一是供应量急剧上升。全国除了北上广城市的部分企业房子卖得好，大部分城市的房产企业都表示卖的不好，但是就全国总体来看，供应量很大，分化需求，导致这样的情况。二是个人个人贷款偏紧，对房地产回款有很大的影响。我们现在对刚性住房需求的政策支持不够，目前对刚性住房贷款支持的只有商业银行，让商业银行来给首贷打利率8折，但是商业银行是企业，以盈利为目的。钱很多可以满足。当他有利润回报他不愿意放这种不赚钱的贷款。个人住房抵押贷款就形同没有，有名无实。银行贷款的收紧对房地产资金链带来巨大压力。这两个变化是值得开发企业关注的。住房的投资和投机性需求仍不会真正放开，自住性需求推动房地产市场大幅连续的上涨是非常困难的。2014年房地产增长没办法超过2013年，总体来说是个减速增长的年份。

家园网直播员：

住建部政策研究中心主任秦虹：
       下面我们来看看今年的政策，用一句话来概括就是以稳为主。坚持2013年房地产政策，关注保障房建设，房地产市场自我调整、自我修复。今年用两个新词：分类调控过、共有产权住房，这是非常符合当前的实际情况。我们现在的城镇常住人口人均住房面积不大，住房改善速度不慢，住房供应能力足够大，2013年，竣工住房面积12亿平米，应对需求是绰绰有余。住房发展主要买断矛盾已经发生变化，以前是短缺，居民面临很大的住房改善压力，现在的主要矛盾是不平衡的问题，体现在四个方面：大中小城市供求关系差异大，不同人群占有量差异大，城镇户籍人口和外来人口的低收入家庭住房保障水平差异大，城镇居民本身的住房改善情况差异大。

家园网直播员：

住建部政策研究中心主任秦虹：

我认为这次重点是调整供应结构完善供应体系，具体的办法就是怎么能够出现分类调控，实现这种调整可通过以下手段。抑制不同城市的供求关系，把握好土地的供应节奏。在大城市房价涨价比较快的地方增加住宅建设用死的供给，完善住宅供应体系，用工有产权的方法解决夹心层居民的住房需求。有句话说保障轨保障，市场归市场，就是说政府保障的解决买不起房的人的住房问题，在保障房里大力发展公租房提供给低收入人群，等其有能力了就到市场上去买房子，但是现在简历公租房面临的问题就是资金的问题，地方政府财政不堪负重，建设资金和维修资金的持续性没法保证。

家园网直播员：

住建部政策研究中心主任秦虹：

把保障房做好，建设力度不减，管理优化。从2011年以来我们的保障性住房建设的总量。今年2014年仍然新开工700万套，但是管理是优化的。体现在以下三个方：第一、就是公租房廉租房从今年并到公租房，大大提高管理的效率，简化管理的成本。第二、如果大家注意到今年实际上我们保障性住房供应内部的结构做了调整，我们过去在西安四保障性安居工程里面棚户区改造40%左右，今年700万套里面棚户区改造占到67%，这也是做了内部的调整。

家园网直播员：

台下的嘉宾在认真听讲秦主任专业、全面、深度的演讲解析，不时的拿出笔来记录。

家园网直播员：

住建部政策研究中心主任秦虹：
       我认为政府依然会继续抑制投资性需求。怎么继续继续抑制投资性需求，大孩子可以判断的即使依然可以延续现在的差别化，第三套房不贷款是不会放松的，一线城市限购是不会放松的，还有一个政策对抑制投资性需求有明显的作用会不会出呢？就是房产税，今年大致已经确定房产税今年进入理发程序。也就是说，走立法程序一定是公开的过程，我们所有的立法都是公开立法。进入立法程序实际上有一个研究，确定方案对外实施的过程。今年房地产税的政策走向就是指向立法。涉及居民财产的税收必须要经过全国立法。

家园网直播员：

住建部政策研究中心主任秦虹：

房产税开征会不会对房地产市场产生影响？短期内一定会，对抑制投资、投机性需求也会产生影响。房产税是非常好的工具，我想我们今年的政策中的来讲是围绕着更加科学化，不搞一刀切了，供求一起调，坚持抑制投资性需求，完善住房的供应体系，住房更多的回归到民生的定位上来是非常有意义的。

家园网直播员：

住建部政策研究中心主任秦虹：

关于城镇化的布局和形态，要走城市群共同发展的道路，过去是各个城市各自为政，竞争发展，现在是协同关系，各个城市共同发展，对房地产的影响有两点：意思房地产的投资，要选择城市群，不是所有规划的城市群都是值得企业关注的，用一个简单的指标来说，城市多、密、大的地方，形成城市群的可能性比较大，投资前景较好。它有一个共同规律，城市群的人口数量要高于全国人口的增长速度，因为产业的发展带来人口的增长，如果背离人口，投资就是浪费。二是要关注中国高速交通网的建设，城市群内实现同城化就要依靠交通的便捷，在通过高铁把各个城市群链接起来，当高速交通网建成的那天，现在的城市将分为两类，一类是高速交通网上有节点，一类是在下面，那么在节点上的这些城市群，起战略发展位置就会得到提升。

我们的城镇化是把国内的投资和国内的消费真正有效结合，这是我们战略性转型的重要目的。城镇化是个大战略，有推进农业、通过建设用地的效率等6大任务。和房地产有关系我认为主要是有三条，一个是人的问题，地的问题，城市如何发展的问题。

家园网直播员：

住建部政策研究中心主任秦虹：

还有3亿农民工要进城对房产发展的需求都是非常明显的，新兴城镇化要解决外来务工人员落户的问题，全面放开中小城市户籍的限制，有序放开中等城市的限制，关于认得问题政策有规定了详细的定居、落户的政策要求，是不是意味着我们未来三四线城市随着户籍的放开，追着落户政策更加充分，人口会向中小城市集聚呢?
     在过去，行业外的一些认识唱衰中国的房地产不足为奇，业内人士今年对房地产出现了严重分化的判断，一些唱衰，一些充满信心，我觉得不同企业应对未来发展机会把握创新性的商业模式。以资产管理为核心的办公楼宇的开发，以改造升级和管理提升为核心的存量房的开发，多元化资本结构，抓住未来结构性机会是企业必备的专业化进程。

家园网直播员：

住建部政策研究中心主任秦虹：

据有创新模式的企业，对未来需求把握准确的企业他们有足够的信心。坚持多元化，坚持创新，我们一定能把握未来房地产的空间。总而言之，我想未来房地产市场是有空间的，但是也是有变化的，关键取决于我们是否有能力准确的判断我们未来的房地产市场。以上都是我个人研究的心得体会，没有任何官方政策的宣传和传达，谢谢大家。

家园网直播员：

主持人李玉华：

感谢秦主任的精彩演讲，今天上午的报告到此结束，欢迎大家下午继续听更精彩的报告，谢谢大家。

家园网直播员：

2014年房地产市场形势报告会暨安徽一、二级房地产开发企业座谈会下午场正式开始，安徽清源房地产研究院院长李慧秋担任座谈会主持人。

家园网直播员：主持人李慧秋：

各位领导、同行下午好，今天上午会议我们听取了安徽省发改委副主任吴劲松关于安徽经济发展的思考的演讲和住建部政策研究中心主任秦虹当前房地产市场形势的深度分析，给了我们很多启示。今天下午我们请了三位老总，安徽省文一集团董事长周文育先生、绿地集团安徽事业部副总李煜先生、深圳市同致行物业顾问公司董事长王波先生。下面我们有请安徽省文一集团董事长周文育先生为大家讲话，欢迎！

家园网直播员：

文一集团董事长周总：

各位朋友大家下午好，很荣幸在这里与众领导和同仁交流行业发展经验。今天和大家分享两个方面，一是我个人对房地产的认识，二是对2014年安徽省、合肥市以及文一集团自身的状况。我个人认为，第一新型城镇化在我国很难落地，中国的房地产发展低于西方发达国家，发达国家发展了几十年，中国字98年起，房产发展才十几年。

第二点就是城镇化，上午秦主任说了，城镇化进程达到53%，如果一个国家要富强的话必须城镇化。最起码要到70%以上，53%当中没有城市户口，没有住房的有10%。

家园网直播员：

文一集团董事长周总：

第三就是投资方面，我国投资渠道较少，房产投资在近几年必然是个出路。
     第四就是，1998年取消福利分房后，规划不严谨造成规划不合理，导致很多小企业，很多小区98年建成后现在以拆迁。

很多专家认为30年房产，有人说还有10—15年。房产是产业，产业是永远存在的，只不过日后量变小了，企业变少了。

家园网直播员：

第二个方面我们来谈谈2014年整个房产行业状况和合肥市及个人企业的状况。首先2014年整体步入2013年，但是仍是稳健发展，中央提出分类调控，是非常有效的。一线二线城市稳中有升，尤其是价格方面，西部地区，高度开发地区可能量家会下降。

合肥2012年提出10年大城，13年调查显示皖北游戏王，但是政府层面没有规划。安徽整个市场平稳，但是部分有所下滑，开发是要看地域，尤其是有时同一城市不同区域都有差别。合肥本地状况，合肥人口增长及内生人口增长，刚需壮大，合肥整体房价不高。合肥是结构好，为“三三三一”结构，30%本地人口，30%本地郊县人口，30%本省人口，10%外省人口。合肥市2013年表现良好，量大且结构健康，很难得。

家园网直播员：

第三个方面就是文一集团的状况，文一集团非科班出生，多数为国企员工，特色就是“快”，我们和海亮等的发展轨迹有相似之处，海亮拿地到卖房是八个月，我们5个月拿地开工，我们没有背景，就只能做好自身，加快自身周转，尤其是刚起步时，“快”优势之一是风险小，其次是资本得到充分运作。文一集团净资产负债3%，充分利用资本杠杆，夹层融资，今年银行开始对贷款进行收紧。希望本土企业做好行业的同事，做好自身的企业，能够走出去，不走出去的话迟早会沦为小作坊。欢迎各位同仁有时间到我们那交流，简单做个发言。很多也许说的不对角度不够，请各位批评指导，谢谢！

家园网直播员：

主持人李慧秋：

感谢周董的发言，下面我们有请第二位嘉宾绿地集团安徽事业部副总李煜李总为我们演讲。

家园网直播员：

李总：各位领导、各位专家朋友大家下午好，今天很高兴代表绿地集团与大家交流下安徽的房地很惨市场的发展，共谋蓝图。2014年是绿地集团在安徽发展的11周年，见证了安徽的发展，对安徽房产市场充满信心。2013年房地产市场供需两旺，进入图2014年全国城市中部分城市成交量有所下降，但仍高于2011年、2012年，出现这一现象有客观原因，如春节假期的影响。虽然如此，也出现了当日售罄的楼盘。

家园网直播员：

李总:合肥与周边的省会城市相比，成交量居高，整体表现良好，2014年1季度跨越了1、2月份，部分企业战略进行了调整，加速了观望情绪的产生，在如此情况下，让有很多楼盘传来销售捷报，从标杆企业的业绩来看，前六名均在257亿以上，在销售回暖的情况下，也出现分化，一二线城市涨幅较大，三四线城市涨势平缓，甚至出现了下滑。目前一二线城市开始向三四线城市转移，但人们对三四线城市表现不够热情，这是由于社会资源的不均造成的。

家园网直播员：

李总：我们在三四线城市做的产品，第一期、第二期卖的好，但是持续性不够，大型企业与中小型企业出现了严重分化，在大型企业高歌猛进的时候，中小企业却面临成长瓶颈。房地产企业出现了四个发展机遇：第一，环境更加宽松，市场决定性更强，政府的敢于将逐步减小；第二政策层面讲更加关注行业调控，优化供应端；第三市民化和棚户区改造提供强大需求；第四随着产业和城镇化的结合，将会对综合产品的需求。绿地集团创建11周年，始终坚持“绿地让世界更美好”的理念，2014年经营目标超过400亿元。坚持为政府所想，履百姓所需。

家园网直播员：

李总：安徽省2014年整个房产市场的看法，个人认为我省进入天时地利人和的局面。“天时”方面，首先城镇化推进，其次中部发展计划的推进，再次，安徽的产业增速快，产业发展正在升起，最后，李克强总理对安徽的发展极其关注。“地利”方面：高铁经将带来发展，优化资源配置，其次城际铁路建设，将使得省内资源得到整合，以合肥为中心形成辐射。“人和”方面，官风正，对企业支持力度大，办事效率高，民风真，商风正。通过深化改革整个市场正在向好的发展，通过了很大的机遇，城镇的大战使大量的人口正向合肥云集。我们回顾下，之前最早是深圳的发展，接下来十年是从珠三角到长三角，今后十年将是中三角区域，以武汉为中心的地区，包括安徽，整个安徽省的产业正在升级，也将带动房地产的发展。

家园网直播员：

主持人李慧秋：

感谢李总的发言，李总对市场、绿地都做了很好的分析，下面我们以热烈的掌声欢迎深圳市同致行物业顾问公司董事长王波王董事长为我们演讲。

家园网直播员：

王波：各位朋友大家下午好，非常荣幸能在这里跟大家做房地产的交流，我们是从事于房地产销售的工作，所以对市场的判断大多来自于单独的案例。万科在房地产市场上掀起了拐点论，到底拐点论，到底拐没拐我们不好说，万科是房地产行业的老大，08年提出拐点论的时候，我们看来一个现象，那时候万科提出不拿高价地，但08的时候市场不好，万科储备了很多土地，应该说他提出的观点是拐点，但是策略没有体现出拐点。

我是从91年进入房地产中介市场，2014年，房地产市场的拐点：市场拐点、产品拐点、营销拐点。市场有没有变化，仁者见仁智者见智，从我们的统计来看，市场在走下坡路，我们的销售数字显示，看房人数下降30%，成交量上涨50%。我们没有调整房价，但是促销力度加大。

家园网直播员：

王波：14年1-3月份有所下降，3月同期数据相比，今年比去年下滑很大，14年一季度销量同比环比双下降，14年第一季度金融形势不好，一季度银行信贷政策不变利率啥功夫。其实现在很多促销措施很多针对客户一次性付款的优惠比较大。国有银行资金不够充裕，信贷利率普遍上调。招商银行等部分商业银行停止贷款，有些银行可签约，但不房款。看房量下降，单价快速上升，购房人群不断缩小，房地产市场滑坡是不争的事实。
合肥市场价格不高，供应量充足，刚需和改善性需求为主，整体平稳。

家园网直播员：

王波：第二:产品"拐点"。产品市场需求正在变化，60后对住房需求已经不高了，70后买房的主要目的一半是为了投资，一半是为了改善。80后，在买房群体中占一半，是刚需性的。90后开始买房，但是基本处于被赠予的时代。90后的人需求同以前人不一样，特别是“宅”生活会影响产品。90后，85后的需求已经变了，能不能满足他们的需求是对开发商的挑战。他们对精品小户型需求上涨，投资型公寓将会走俏。

家园网直播员：

第三，房地产营销拐点，网络媒体主要工作是将线下客户翻到线上，起到线上线下互动作用。传统媒体的效能在降低，互联网媒体可以与线下互动的渠道多，如果说互联网媒体增加了渠道那么自媒体则是彻底改变了渠道，相较而言，自媒体更可以做精品营销。

互联网思维包括平台思维、透明思维，粉丝思维、屌丝思维、尖叫思维。我们房产市场进入了拐点时期，即使中国的经济不出现问题，消费群不出现问题，但是消费能力可能会被削弱。上一届政府打压房地产打压了9年，秦虹主任说，打压房价是错误的，不从根本上解决问题，而简单的大棒政策，不可取。未来的房地产市场还是平稳的。希望我的发言对大家的思考能有所帮助，谢谢大家。

家园网直播员：

主持人李慧秋：2014年安徽房地产市场除了新开工面积同比下降3.3%外，其余各项指标均处于上升状态，其中商品房住宅价格同比上涨4.1%，就安徽省16个市商品房住宅均价来看，总体偏低，仍有较大的上升空间，其中备受关注的新开工面积下降问题主要由于以下三个因素导致：1、各大房企第一季度调整发展速度，2、受观念影响，春节放假的因素，大家且行且谋划；3、受资金紧缩的影响。谢谢五位嘉宾的精彩的演讲，2014年房地产市场形势报告会暨安徽一、二级房地产开发企业座谈会圆满结束，感谢大家的关注！